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十大上市房企拿地布局揭秘（一）
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-9-4
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- 中研網(wǎng)訊：
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一線城市土地資源稀缺，頻頻出現(xiàn)高價地王項目。眾多房企為避免高溢價拿地、利潤空間收窄的風(fēng)險，紛紛將重心逐漸移出一線城市。萬科、中海、保利、富力等30余家大型房企新增土地儲備逐月放量，土地開發(fā)投資趨勢向好。30家大型房企在地塊的區(qū)域選擇上，多將主要資金放在二線城市，今年1-7月在二線城市新增土地儲備的建筑面積約為980萬平方米，占總新增土地儲備建筑面積的49%；在三、四線城市新增土地儲備占總土地儲備的29%；在一線城市新增土地儲備最少，占總量的22%。
2009-2012年中國物業(yè)管理行業(yè)深度調(diào)研及投資前景 本報告主要依據(jù)國家統(tǒng)計局、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、國家經(jīng)濟信息中心、國務(wù)院發(fā)展研究中2009-2012年中國三亞房地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競 2009年上半年，海南省努力促進房地產(chǎn)、旅游等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，取得明顯效果，全省房地產(chǎn)開發(fā)2009-2012年主題公園及旅游地產(chǎn)行業(yè)競爭格局與投 主題公園是現(xiàn)代旅游業(yè)發(fā)展的主體內(nèi)容之一，也是未來旅游業(yè)發(fā)展的重要趨勢。中國的主題公園擁有廣闊2009-2012年旅游地產(chǎn)行業(yè)競爭格局與投資戰(zhàn)略研究 中國旅游業(yè)經(jīng)過了30年的發(fā)展，在不斷的經(jīng)驗摸索和國際經(jīng)驗學(xué)習(xí)中，快速成長起來，已經(jīng)開始走上轉(zhuǎn)作為中國樓市領(lǐng)軍企業(yè)的萬科，也在此輪圈地運動中擔(dān)當(dāng)起“龍頭”。5月份以來，萬科一改低調(diào)策略，開始加入土地市場的資源爭奪，大舉拿地。
5月，萬科共斥資23億在佛山、無錫、沈陽、青島四城獲取6幅地塊，合計建筑面積為188.3萬平方米，其中萬科所占的權(quán)益面積約為117.7萬平方米。6月，萬科共計新增加8個土地儲備項目，其中僅有1個項目位于上海，其余項目分別位于廈門、福州、佛山、鞍山和重慶。上述項目凈占地面積共計77.7萬平方米，萬科為此須支付的土地價款高達47.03億元。7月，萬科新增4個土地儲備項目。其6月份銷售簡報披露以來，萬科分別拿下了武漢城市花園后期項目、中山庫地塊、佛山順德登州地塊和廣州金沙洲B04地塊。
值得注意的是，萬科在今年新增的土地項目絕大部分位于二線城市。“萬科在這些城市拿地，并非是萬科不看好一線城市，而是我們認為只有在這些城市還能拿到合理成本的土地�！睂胁季侄�城市的策略，萬科董事會秘書譚華杰如此解釋。
截至7月底，中海地產(chǎn)實現(xiàn)銷售面積324.9萬平方米，已基本完成全年350萬平方米的目標(biāo)，更超越2008年全年的銷售數(shù)字。銷售業(yè)績超預(yù)期，加上上半年沒拿地，使得中海地產(chǎn)的凈借貸比率從去年年底的46%下降到13.2%。持有現(xiàn)金185.8億港元，未動用貸款26.7億港元。公司董事長孔慶平表示，今年除了積極完成全年500萬平方米竣工物業(yè)的計劃，還會考慮增加土地儲備。中海地產(chǎn)今年目標(biāo)是購入400萬平方米土地。按照這個目標(biāo)，其年內(nèi)至少還將購入近140萬平方米的地塊。
截至2008年末，保利地產(chǎn)可結(jié)算資源1828萬平方米，位于十大上市房企土地儲備首位。其中，普通住宅量占比85%，中心城市儲備量占比89%。2008年新增儲備594萬平方米，均底價獲得，均價為1121元/平方米，全部土地成本約2000元/平方米。相關(guān)人士表示，這些項目的成本優(yōu)勢，是公司未來幾年持續(xù)發(fā)展的堅實保障。
保利地產(chǎn)今年已分別在四地拿下“地王”。經(jīng)過今年近8個月的土地搶奪戰(zhàn)之后，保利地產(chǎn)花費了共112.14億元買地，而同期萬科用于土儲的錢共計只有96.71億元，保利地產(chǎn)比萬科多出16億；目前兩家土地儲備雖然都超2000萬平方米，但保利地產(chǎn)略多于萬科。保利地產(chǎn)多為一、二線城市的黃金旺地或稀缺地塊，萬科則多為二、三線城市相對便宜的普通地塊。從總體拿地的氣勢上來說，保利地產(chǎn)已經(jīng)搶過萬科的風(fēng)頭，被坊間稱為2009年的“新地王”。
保利地產(chǎn)的攻城略地之勢，從四城橫掃“地王”表現(xiàn)得淋漓盡致。6月25日，保利地產(chǎn)以38.1億元的高價奪得重慶鴻恩寺地塊，而同臺競拍的萬科以1000萬之差（出價38億）痛失重慶機會。
7月6日，保利地產(chǎn)又以16.3億元拿下了北京大興黃村新城北區(qū)2號地，雖有萬科、金地等多家地產(chǎn)商前來搶奪，但40分鐘角逐后被保利地產(chǎn)收入囊中；7月24日，保利地產(chǎn)斥資12.2億元拿下成都領(lǐng)事館地塊，成為成都2009年新“地王”；8月5日，保利地產(chǎn)又以19.9億拿下蘇州位于獨墅湖板塊30萬平方米住宅用地，成就了蘇州近年的“地王”。
從1-7月份新公布的銷售數(shù)據(jù)來看，保利地產(chǎn)的增長勢頭更猛。1-7月保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約面積297.48萬平方米，同比增長149.37%，實現(xiàn)簽約金額244.63億元，同比增長142.66%；萬科同期累計實現(xiàn)銷售面積407.1萬平方米、銷售金額358.7億元，同比分別增長34.9%和31.7%。
7月順利完成的增發(fā)80億，以及銀行巨額授信將為其拿地、開發(fā)保駕護航，下半年保利地產(chǎn)或?qū)⒗^續(xù)拿地。除了資金上的優(yōu)勢，銷售高增長帶來的資金高速運轉(zhuǎn)繼續(xù)為加速擴張開道。此外，保利地產(chǎn)央企背景的資源、資金優(yōu)勢，已使其在金融危機之后走出了一條高速成長的大道。
數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)上半年實現(xiàn)營業(yè)額46.61億元，同比去年上升11%，其中包括物業(yè)銷售、租金收入、建筑服務(wù)收入和酒店營運收入。物業(yè)銷售額上升9.2%至人民幣42.77億元，占整體營業(yè)額的92%。
富力地產(chǎn)上半年新增了兩個項目，一個是以人民幣10.22億元獲得北京總建筑面積7.25萬平方米的廣渠路地塊。另外是以人民幣7.5億元獲得廣州從化一幅總建筑面積52萬平方米的地塊，該項目定名為“泉天下”，已經(jīng)于7月開始對外發(fā)售。截至2009年7月31日，富力地產(chǎn)總土地儲備建筑面積為2322萬平方米。
此前，富力地產(chǎn)曾表示，2009年公司拿地會更加謹(jǐn)慎，重點關(guān)注廣州、北京、天津、上海等核心城市的土地市場。業(yè)內(nèi)分析人士認為，如果富力公司債發(fā)行成功，下半年富力會加大在土地市場的投入。
截至今年6月30日，營業(yè)額約人民幣20.04億元，較去年同期上升約93.9%，同時，該公司股東應(yīng)占純利約為人民幣2.87億元，較去年同期利潤大幅增加696.8%，這意味著該公司上半年凈利潤相比去年同期猛增近7倍。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：期內(nèi)復(fù)地相繼有29項項目（含集團擁有股權(quán)的合資公司項目）處于開發(fā)過程中，總建筑面積約為300.4萬平方米。復(fù)地上半年一共拿了3個項目，規(guī)劃可建建筑面積總計約51萬平方米，按權(quán)益計約43萬平方米。
截至2009年6月30日，復(fù)地擁有按權(quán)益計總建筑面積約716萬平方米的土地儲備，分別位于11個城市。集團稱，將加快現(xiàn)有項目的開發(fā)速度，適當(dāng)增加優(yōu)質(zhì)土地儲備。
2009年4月9日，華潤置地以330.5萬元/畝將位于合肥長江東大街的E0905地塊收入囊中。該宗地塊樓面地價為1180.36元/平方米，總成交額為2.29億元。
2009年5月28日，華潤置地有限公司競得福州市位于洪灣路西側(cè)（三環(huán)路東側(cè)）的2幅共540多畝的大地塊。華潤以18億競得，平均樓面地價每平方米3000多元。
2009年6月17日，華潤置地有限公司在常州市一舉拿地4宗。
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